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去库存背景下庆阳市房地产市场运行情况调查

2017-8-8 14:26 浏览:2077 来自:庆阳网 (0)参与

为了全面掌握今年以来庆阳市房地产市场发展运行情况,预测未来发展趋势,2017年7月,人行庆阳中支深入辖内房地产行政管理部门、金融机构、房产企业、房地产中介对全市房地产去库存、融资现状、金融支持情况,通过现场座谈、问卷填报等形式进行了现场调研。随着中央、省市一系列去库存政策措施的深入实施,庆阳市政府积极响应,同时受大庆阳发展战略和“一带一路”倡议、以及棚户区改造纵深推进及进城务工人员、毕业大学生等刚性需求数量持续增加和改善型需求等因素拉动,全市房地产市场从2016年的阶段性低点实现触底反弹,商品房销售交易量和开发投资额同比增加,去库存效应较为明显。

一、基本情况。2017年,庆阳市政府积极实施去库存系列政策,通过加大棚户区改造货币化安置比例、优化商品房开发审批建设条件、加大房地产业信贷支持力度、降低购房首付比例和贷款利率等系列措施,提升房地产市场信心和消费预期,商品住房交易量和价格涨幅较大,住宅库存降幅较大,商业用房销售市场低迷,全市房地产市场运行整体呈现“一增、一降、一涨、一低”的特点。

(一)开发投资额、商品住房销量双增。2017年上半年,全市房地产开发完成投资15.98亿元,同比增长13.35%;房地产开发施工面积163.55万平方米,同比增长2.48%;房地产开发新开工面积9.86万平方米,同比增长4.38%;房地产开发竣工面积6.94万平方米;新建商品房销售面积71.36万平方米,同比增长6.19%,其中新建商品住房销售面积65.10万平方米、4283套,同比增长65.22%。调查显示,有66.67%的房产中介预测后半年的销售量会呈现持续温和上升态势。

(二)商品住宅库存量下降。截止6月底,全市新建商品住房累计库存15661套、168.07万平方米,同比下降9.3%,去化周期14个月,同比减少4个月。全市商品房库存压力已得到基本缓解,除镇原县、宁县库存较大,去化周期较长外,其他县区去化周期均控制在15个月以内,市场趋于平衡。有50%以上的银行机构认为当地城市房地产去库存周期同比减小,有41.67的企业家认为已竣工项目全部售完在6个月以内。拉动住宅市场需求升温的主要因素有:一是2016年以来,市、县政府均把棚户改造、易地扶贫工作作为助推民生改善、优化城市环境的“一号工程”来抓,有96.6%的住户通过货币化安置,改善型住房需求加大。二是农民工进城立业、安家、买房的比例逐年增加。三是房价预期依然上涨,受“买涨不买跌”的心理因素影响,前期一些对市场持观望态度的购房者也积极入市。调查显示:有33.33%的企业认为当地库存正常,有16.67的认为较低,而50%的认为“较高”,但这一感受主要反映在商业用房库存量上。

(三)商品住房交易价格上涨。调查显示:各大商业银行对房地产开发企业贷款审批持续收紧,有50%的银行认为2017年房地产开发贷款业务受理项目同比下降,且有50%的银行选择房产开发贷款利率水平同比提升,商业银行信贷收缩导致大部分开发企业融资成本增加,超过50%的企业选择融资难度同比上升。土地成本和融资成本的增加直接导致开发成本双双增加,加之市区近3年内未审批新建房地产开发项目,现市场内销售商品房都为续建项目,土地市场供应量减少催动商品住房交易价格涨幅较快。据统计,新建商品住房销售均价4059元/平方米,同比增长12.3%;市区新建商品住房销售均价由1月4641元/平方米上涨到6月5258元/平方米,同比增长15.89%。市区房价上涨较快的楼盘主要集中在新城区的城中央、凤凰大境以及学区房,如东方红小学附近的昊鑫名苑,新建的北京师范大学庆阳附属学校附近的万辉国际城,部分楼盘已高达6300元/平方米。

(四)商业用房销售市场低迷。受宏观经济整体下行、市场预期、网络经济冲击和刚性需求不足以及销售价格偏高等因素影响,全市商业用房,如商业门店、公寓及商业综合体等销售市场十分低迷。调查显示:全市商业用房库存面积达182.32万平方米,上半年仅仅销售6.36万平方米,新建的五星大厦、万隆宏业大厦等商业项目开盘至今一平米未售。对当地房产库存调查显示:有66.67%的开发企业认为“较高”,有50的房产中介认为“较高”,这一感受主要体现在商业用房库存量上。

二、房地产市场预期。2016年以来,市政府通过积极落实税收政策、优化贷款准入门槛、创新货币化安置方式、刺激本地居民购房需求、激发农民工和农民购房意愿、实行进城农民享有同等条件城市公共服务、建立租购并举住房制度等,实施相对温和的房产调控政策,正确引导住房消费,房产新政对房地产销售市场起到了积极效应,开发企业投资信心和市民购买意愿有所增强,商品住宅销售保持量价齐升的态势。另外,由于近年来土地成本、建筑材料、融资成本和人工支出的增加致使开发成本增加,市区新审批房地产开发项目较少,市场供应量减少催动商品住房交易价格增长。经统计,市区新建商品住房销售均价由1月4641元/平方米上涨到6月5258元/平方米。有45%的企业认为今年后三个季度销售量同比增加,有58.3%的认为后两个季度销售价格同比增加。楼盘价格上涨的主要因素有改善型住房需求大、农民易地搬迁、棚改实施等;有50%以上的企业家认为房地产市场最困难的时期已经过去。

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